Сопровождение сделок с недвижимостью

Покупка недвижимости: существующие риски

Приобретение недвижимости сопряжено, как правило, с большими денежными затратами. Именно поэтому такая категория сделок находится в «группе риска». Далеко не всегда все проходит успешно, законно и без непредвиденных материальных расходов. Иногда речь может идти вообще об аннулировании сделок с недвижимостью, признании их незаконными и т.д. Махинации с недвижимостью приводят к тому, что вложенные покупателем деньги (будь то долгосрочные инвестиции или крайняя необходимость иметь крышу над головой) могут оказаться добычей не чистых на руку дельцов.

Ниже обозначены наиболее распространенные риски, связанные с покупкой недвижимости:

• Проблемы застройщика. Отсутствие у него полного пакета разрешительных документов может «заморозить» ввод объекта в эксплуатацию на неопределенный срок. При этом в договоре между застройщиком и пайщиком (будущим владельцем квартиры в новострое) могут быть завуалированы отдельные пункты относительно ухода застройщика от выполнения своих обязательств. Решение проблемы: на стадии ознакомления с документами, в том числе с проектом соответствующего договора, привлечь к работе юриста по недвижимости.
• Судебные споры. Потенциальный покупатель может даже не догадываться, что в отношении объекта недвижимости, который он хочет приобрести, существуют текущие или закрытые судебные тяжбы. Они могут охватывать вопросы законности строительства, долговых обязательств, раздела имущества, наследственных споров и т.д. Способы минимизации риска: сделки с недвижимостью необходимо заключать только после сбора необходимой информации и тщательного анализа полученных данных.
• Порядочность продавца. Уровень чистоты сделки часто «завязан» на личности продавца, его добропорядочности, репутации. В некоторых случаях даже близкие люди могут подвести, не оправдать доверия. Тем более есть необходимость проверить личность продавца. Решение вопроса: как один из вариантов – заручиться поддержкой юриста по недвижимости, который предпримет соответствующие действия проверки продавца и связанных с ним лиц по правоохранительным реестрам.
• Заключение сделки по доверенности. Это повышает риски, поскольку иногда встречаются случаи злоупотреблений со стороны как доверителей (по факту – продавцов), так и представляющих их лиц. В итоге сделки могут быть признаны судом недействительными или ничтожными по иску тяжело больных граждан, которые могут оказаться простыми сообщниками мошенников. На практике существуют даже случаи заключения сделок, от имени умерших людей. Способ минимизации риска: совершать сделку с недвижимостью только в присутствии продавца, как исключение, – с лицом, имеющего доверенность, после тщательной проверки всех обстоятельств дела.
• Риелтор. Нужно понимать, что для подавляющего числа риелторов на первом месте стоит получение прибыли, поэтому их задача – совершить сделку с недвижимостью в максимально сжатые сроки. При этом репутация посредника, к сожалению, отодвигается на второй или третий план.  Что делать? Ни в коем случае не отдавать инициативу риелтору, не позволять прямо или опосредованно влиять на принятие решения, как бы сильно он не торопил определиться с выбором. Кстати, утверждение риелтора по поводу большой очереди именно на этот дом, квартиру или целое здание может оказаться на поверку простой уловкой.
• Ненадежный нотариус. Мошенники часто подводят покупателя к «своему» нотариусу, который изначально относится более чем лояльно к продавцу, закрывая глаза на определенные «скользкие» моменты. Решение вопроса: покупатель сам вправе выбирать нотариуса, не отдавая в этом вопросе инициативу продавцу.
• Наличие арестов, запретов, обременений. В данном случае комментарий излишний, поскольку факт ареста в реестре прав на недвижимое имущество делает невозможной куплю-продажу объекта.
• Права третьих лиц. Речь идет о правах третьих лиц, которые прямо касаются предмета договора (супруг, дети, иные лица). В некоторых случаях их согласие на сделку с недвижимостью является обязательным.
• Налоги и сборы. Иногда стороны договора не знают пропорционального соотношения предстоящих расходов. Поэтому доля по уплате платежей одной сторон может быть намного больше, чем другой. Решение вопроса: получить предварительную консультацию у юриста по недвижимости.
• Фальшивые купюры. На сегодняшний день риск получить за квартиру, дом, иной объект фальшивые купюры невелик. Однако встречаются и такие случаи. Поэтому при пересчете денег не стоит торопиться. Что нужно сделать? Воспользоваться специальным прибором – детектором для проверки купюр. Если по каким-либо причинам этот вариант не подходит, можно установить приложение на свой смартфон. Абсолютная степень защиты не гарантирована, но как эффективный способ использовать то «что под рукой» — вполне оправдан.
• «Подводные камни». Договора паевого участия, совместного инвестирования, купли-продажи и т.д. содержат в себе огромное количество нюансов. Все их нужно учесть перед тем, как подписывать документ (соглашение). Это тем более актуально, если учесть сумму сделки с недвижимостью. Способ минимизации риска: см. п.п. 1, 3, 9.

Необходимость участия адвоката в сопровождении сделок с недвижимостью

Без практического опыта и теоретических знаний сложно сориентироваться во всех правовых аспектах данного вопроса. Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью поможет в максимальной степени защитить Ваши интересы от противоправных посягательств со стороны мошенников, то есть при умышленных действиях одного или группы лиц.

Кроме того, юрист или адвокат по недвижимости защитит материальные интересы при предоставлении вам, как покупателю, неполной (неточной) информации, которая может существенно повлиять на предполагаемый результат.

Все это даст возможность клиенту сделать осознанный выбор, понимая действительные риски (при их наличии), а в случае принятия решения заключить сделку – обеспечит ее законность.

Помните! Нет простых сделок. Каждое такое соглашение – сугубо индивидуально. Нужно приложить немало усилий для того, чтобы получить максимум информации как о предмете договора, так и о контрагенте. И это только часть той работы (зачастую клиент ее не видит, и не может оценить реальное количество потраченного времени и сил специалиста), которую делает адвокат по недвижимости.

Услуги адвоката по сопровождению сделок с недвижимостью:

• общая юридическая консультация;
• экспертиза правоустанавливающих документов на недвижимость;
• проверка юридической чистоты объекта и добропорядочности контрагента;
• подготовка необходимого пакета документов для совершения сделки с недвижимостью;
• участие в переговорном процессе;
• представление интересов в суде;
• оценка законности уже совершенных сделок;
• иные действия.